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深度分析|受疫情影响最大的行业,还有房地产!

2020-02-27


“灰犀牛”的背上飞来了“黑天鹅”。


2020年,新冠疫情的突如其来,给内生动能不足、增速正处于降档期的中国经济迎头一击,为此付出了巨大的经济代价和社会成本。


在疫情中,受负面冲击严重的行业是房地产、交通运输、商业贸易等。自1月23日全国疫情调控趋严之后,房地产就首当其冲。“停摆”“零成交”“断崖式下跌”等触目惊心的现实成为2020年房地产行业开年的关键词


即便是经历了最严调控周期,房地产行业从没有像今天这般,遭遇至暗时刻。


疫情的发展超出想象,售楼处的关闭以及开发项目的停工,是倒下的第一张“多米诺骨牌”,销售遇阻意味着去库存和回款压力,开发投资也将受阻。


土地供应端出现断层,34个省市暂停土地出让,26个城市采取了土拍延期措施,土地市场正常恢复供应还要等到2月下旬。


疫情暴发后第一周,88个重点城市春节假期成交量环比上周出现了断崖式下跌,降幅达93%,其中一线城市跌幅达到了99%。


同时,由于经济损失的客观存在,今年的房价涨幅或将不及预期,并导致商品房销售额增速不及预期,预计2月将刷新近几年单月销售最低纪录,全年销售会下调5%~10%


受实体商贸下滑的影响,商业地产受到的冲击明显,在租金和出租率连续几年下降以及供应量有增无减的背景下,叠加疫情期间“居家办公”的影响,购物中心、写字楼、酒店等都将面临阵痛期。


熬下去,活下去,成为摆在所有房企面前最重要的事情。


房地产作为中国最大的制造业,一直以来是国民经济的重要组成部分,行业体量大,关联上下游产业链长,提供了超过5000万人的就业岗位。


牵一发而动全身,体量巨大的房地产行业经不起大的动荡,否则,上下游产业链也势必遭受不同程度的冲击,届时不仅影响经济发展,更将引致失业潮。

宏观:房地产对国民经济稳定发挥重要作用


房地产业被赋予国民经济支柱产业地位已经持续了17年,那一年,是SARS爆发的2003年。


经过17年的发展,房地产已经成为中国经济稳定健康发展的压舱石和稳定剂。


从GDP总量看,2010-2019年的十年间,房地产与建筑业的增加值占GDP的七分之一,2019年,全国商品房销售额约为16万亿元,占GDP总量的16.2%。


数据来源:CRIC

财政收入也和房地产密不可分。过去十年,土地出让金贡献了五分之一的广义财政收入,房地产相关税收贡献占了整个狭义财政收入的六分之一。


房地产业同时为中国提供了5052万个就业岗位,这个数字每年还在以10%以上的速度增长。要知道,2010年时这个数据才2100万个,十年增长了2.4倍。

房地产在过去十年的城镇化进程中也发挥着举足轻重的作用。一个重要的数据显示,十年间在人口增加的情况下,人均住房面积仍然提升了8平方米。


站在家庭和个人的角度,房地产为大家创造了最大的财富效应。房价从2010年的4725元/平米上涨到2019年的9304元/平米,上涨近1倍,年均复合增长率为7.8%。也就是说,这十年以来,中国居民的财富效应,很大程度都来自于房地产。


数据来源:CRIC

随着房地产业进入稳定发展周期,房地产业制造业化的特征越来越明显,房子就像生活中的一件衣服,一辆汽车,甚至是一种食品那样,被赋予制造业的全部特征。


作为中国最大的制造业,它每个环节所涉及的面太广了。作为原料的土地和建材不可或缺,从投入生产线、设计到施工,再到最后的交付所面对的各种供应商、合作伙伴,以及施工单位,再到线下销售环节和售后的物业管理等等,任何一个环节消失或断层,都将影响整个行业闭环。


房地产行业涉及的上下游产业链也比任何一个行业覆盖范围都要广,其中涉及的装修行业、建筑建材行业、家具家电行业等,都和房地产息息相关,一荣俱荣,一损俱损


而且房地产是高度依赖金融机构的行业,房地产的稳定对土地财政、金融稳定影响巨大。


一旦房地产行业遭受重创,大到GDP总量、城市化进程,小到就业岗位、个人财富积累都将受到震荡。


据全联房地产商会调研,26家房地产产业链上的企业,受房地产行业停工停售影响的积压库存超40亿元,单月运营成本超20亿元,2020年上半年到期债务约55亿元。

房地产市场的稳定,关乎经济稳定,也关乎社会稳定。


土地:严重断顿,成交骤减76%


土地开发是房地产的核心业务,从制造业的角度来看,土地又是开发的“原料”,土地市场“断供”将严重影响到企业后期供货节奏。


据统计,自1月底开始,已有34个城市按下土地出让“暂停键”,26个城市明确表态土地出让延期,不少城市更是延期至3月初,无交易无延期信息的城市多达84个,这意味着大部分城市对于是否放开土地市场,何时放开?仍在观望。

数据来源:国土资源局网站、CRIC整理

“手中有粮,心中不慌”,显然,土地市场暂停已打乱房地产投资开发的节奏。往年的一二季度常常是房企拿地窗口期,2020年受到疫情的影响,“窗口”紧闭。


CRIC数据显示,自1月31至2月13日,重点城市共成交了108幅土地, 总成交量仅674万平方米,较春节前两周(1月10日-1月23日)重点城市成交量下降了76%,即使同比2019年春节后两周(2月11日-2月24日)重点城市成交量下降62%,下降趋势明显。

数据来源:CRIC

即便有成交,但成交的地块多以小体量低总价为主,对于亟待增加土地储备的房企来说只是杯水车薪。


从近几年土地成交的时间轴上来看,2013年以来,1-2月土地成交数量占全年的平均比重为15.89%,成交面积占全年的平均比重为15.43%,1-2月的土地成交占比远高于商品房销售以及开工占比。


土地市场对比往年出现严重断顿。对比今年,这一时期是全年销售淡季,往往前两个月的销售占比不到全年的5%,即使整个2月成交为零,对全年销售的影响也不到5%。销售业绩可以用其他三个季度弥补,土地市场却很难。


因此,疫情对全年土地成交的影响会更大,充裕的土地储备是房企业绩的保证,后续房地产开发投资将受到负面影响。


随着新增确诊人数的减少,部分热点城市土地交易市场放开,不少城市发文调整土地出让方式。土地市场陆续开启,不少城市出台相应利好政策,房企拿地热情回归,北京、杭州、宁波和温州等城市多宗土地高溢价成交,溢价率高于20%的超过20宗。


虽然房企拿地热情高涨,但从金额来看,房企拿地金额同环比均出现下降趋势。2020年1月,拿地金额前50的企业拿地金额为1193.7亿元,同比减少34.4%,环比下降55.9%。从拿地均价来看,1月房企拿地均价高达11754元/平方米,环比增长27%。


由于疫情的影响短期内难以消弭,今年一季度土地供应不可避免的偏少,但后期或将根据一季度表现作出调整。如果土地供应无法及时供应,对于今年下半年的销售会产生比较大的干扰。


 


数据来源CRIC

企业:回款放缓,资金承压


延迟复工复产,销售断崖式下跌,回款放缓、资金承压……2020年的开局,让房地产企业有点“懵”。


疫情不断发酵,房企售楼处停摆,预期中的春节“返乡置业”大幅受挫,销售现金流入较少,且融资进度缓慢,叠加高额利息费用支出,加上债务到期压力,房企不得不直面“活下去”的问题。


疫情推迟了企业开工、复工,对企业销售和资金链造成巨大压力,这是房企当下面临的困境,尤其是高杠杆的企业,管理费用和利息成本的高额支出也让房企“大伤元气”。


仅从利息支出来看,根据2019年上半年70家房企的平均融资成本和有息负债总额,70家房企月利息支出超过350亿元。


高额的利息支出加上人力成本等各项影响,对于资金充足的大型房企可能面临问题不大,但是对一些资金流本身就紧张的中小房企来说,就比较致命。在融资受阻、销售停滞、开工延迟等多种因素叠加下,这些中小房企可能会面临债务违约,甚至破产。


截至2月10日,2020年全国已有69家房企破产,其中2月上旬就有20家,随着疫情的持续,或将有更多企业提交破产文书。

数据来源:CRIC、人民法院公告网

由于停工影响,假期延长、土拍被迫延后,项目建设进度被拖慢,短期内,房企的销售还将继续下行。


重压之下,开发商开始降价销售。作为头部房企的恒大,就在近期推出了7.5折卖房的优惠活动,在满足一定条件下可获得最高总价6折的优惠幅度,“估计这将是恒大历史上最大的优惠”。


与降价同时推出的,还有恒大的“网上购房”。据CRIC统计,目前TOP200房企中,已经有143家房企重启或新推出了线上售楼处,但大多数以项目展示和企业宣传为主,并未真正延伸至交易环节。房企想通过在线营销抢回疫情期间“失去的销售额”并不容易。


据全联房地产商会调研,其中72家企业中有46家房企(以中小型企业为主)受影响货值超4400亿元,单月运营成本约235亿元,2020年上半年到期债务近5300亿元。


另一组数据更加不容乐观。据不完全统计,从2020年1月25日到2月10日共17天,95家典型房企春节后完成发债融资仅有4笔,涉及金额不足百亿元人民币,与2019年春节相对应的时间段相比,减少86%,去年同期发债量是今年的7.3倍。

数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

融资骤减持续对房企造成压力。一方面,根据房企的债券到期情况来看,2020年是房企债券到期的高峰期,95家房企年内到期债券达到5000亿元以上,较于2019年上涨45%,房企的融资及偿债压力较大。


据不完全统计,3月房企到期债券总量达到330亿元以上,虽然较于2020年1月到期债券的相对较少,但房企境外债到期情况却属于年内高峰。


售楼处停摆,库存无法得到释放,现金流入较少,线下销售节奏完全不可控,且房企融资进度缓慢,叠加高额利息费用支出、企业人员工资、待支付工程款等刚性支出,以及债务到期压力,将对房企的现金流管控提出重大的挑战。


一手房市场:超95%的城市“零供应”

疫情爆发,影响最大的,还是商品房销售。


数据显示,全国84个城市2020年春节假期新增供应数据看,累计总量仅为25万平方米,较疫情爆发前一周大降95%,除北京、南京、杭州、合肥等城市有少量供应外,其余城市均为零供应。


数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

疫情对房企供货的负面影响不言自明。年前和年后,明显形成一道分水岭。


与去年春节假期(除夕到初六)相比,2020年春节假期供应与2019年基本持平;春节后一周(初七—十三),随着疫情防控形势逐步严峻,84城供应量骤降至4万平方米,与2019年同时期相比降幅达97%。


克而瑞研究中心的数据显示,1月TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.5亿元,百强房企整体业绩规模较上年同期降低近12%。1月份房企的销售主要依靠上半月的业绩带动,下旬之后因疫情形势严峻,多地售楼处关闭,新房销售基本停滞,市场短期走势整体表现低迷。

数据来源:CRIC

从企业表现来看,克而瑞监测的39家房企中,超6成企业单月业绩同比下降,销售淡季叠加疫情因素对房企销售带来负面影响。


2月份的销售数据已经指不上了,最后一周可能会有所突破,一些大型房企可能会突破一天10个亿,但大多数企业还是到不了10亿。不出意外,2月也将创下最近几年单月最低的一个销售纪录。


全国的售楼处都在等待“解封”之日,何时能开盘仍然是未知数。


目前,明确要求暂停售楼处销售活动的省市已超过60个,关闭售楼处的措施大概率会持续到2月底,预计一季度销售至少下降30%


即使市场恢复,疫情对今年销售的影响仍有可能在原基础上下调5%-10%。


这算是一个值得乐观的消息。总体来说,疫情对房地产行业全年销售额的影响还是可控的。从过往十年的数据看,房企销售一季度占比仅占全年的18%。


如果一季度末疫情能够结束,房企为加快去化速度,完成全年业绩,可能会加大促销力度,吸引购房者入市,楼市将在二季度销售旺季到来之时走出阴霾。

租赁市场:错失的小阳春与下滑的出租率


如果没有这场疫情,此时的租赁市场正处于“小阳春”行情。


疫情的快速传播让全国处于高度戒备防控状态,人口流动大幅减少,打乱了节后返工潮的节奏。最直接的影响就是,租房需求大幅度降低,空置率上升,租金承压。


租赁市场活跃的一二线城市当中,武汉的租赁市场影响最大。作为疫情爆发地,政府要求疫情期间封城封店,原有租客只出不进,返程租客也无法入汉,导致公寓门店空置率直线上升,租金大幅下跌。


从1月数据看,武汉租赁房源的租金坪效同比下跌超20%,环比下跌11%,预计2月将延续大幅下跌态势。


租赁市场降温明显的还有广州。从数据来看,个人租赁坪效同比下降接近14%,环比下降也达到5.5%,降幅仅次于武汉。


一线城市中,北上深租金坪效整体浮动较小;二线城市中,杭州、南京、苏州个人租赁坪效环比均出现小幅下跌,成都则出现了8%的下降比例。


数据来源:CRIC

市场所表现出的压力,最终都会落到企业身上。


尤其为了房企疫情扩散,长租公寓受到的管制非常严格,广深区域、江苏和浙江等地明确不许招租,成都则要求部分公寓清退门店租客,长租公寓企业面临的将是生与死的问题。


从对北京和上海60家公寓门店的调查显示,结果让长租公寓企业悲从中来。即便是北京和上海两个租赁市场最为成熟的城市,一线门店的运营状况依然较差,80%门店都受到了相当程度的冲击;整体长租公寓企业经营惨淡,面临生存压力。


其中上海公寓门店中,约八成门店出租率下跌超过50%,有约四成下跌近80%,续约率对应下跌幅度也十分明显。


77%的企业表示,疫情期间出租率与同期相比下降50%以上;超八成的企业招租量与同期相比下降80%以上,64%的企业招租量几乎为0


门店租金下跌对长租公寓企业来说,是个不小的压力,这意味着长租公寓营收将受到重创。数据显示,北京市场租金无变化的占52%,租金下降50%以上的比例为21%,而上海七成以上呈现租金下降趋势,仅有4%的门店租金上涨20%以上。


数据来源:CRIC线上门店调研

在损失金额预估上,根据企业的体量不同,中小企业损失金额在十万以下的仅占12%,59%的企业受肺炎疫情影响损失金额超数百万,规模型企业亏损更为严重,远超千万级。同期相比,79%的企业表示营收较去年同比下降50%以上。


数据来源:CRIC线上门店调研

一个很重要的信息是,长租公寓的现金流一向紧张,若疫情持续发展,50%的企业认为,企业现金流可能瘫痪


一连串连锁反应正在发生,企业的压力最后又将落到每一个员工身上,一线员工压力倍增。企业裁员、减薪或薪水缓发现象不断出现,其中,有91%的企业表示延迟复工受到影响程度非常大,约4成企业表示一季度可能裁员。


商业地产:客流量暴跌,长期运营难题未解


商业地产,是最依靠客流量的房地产细分领域。去年,春节期间全国零售及餐饮企业销售额超过万亿规模,而今年,全国商业地产错过了春节消费红利,保守预计,损失将达数千亿元。


对于商业地产的冲击,很显然,客流量急剧下滑。一线城市客流量波动最大,环比下降24.89%,二线城市客流量环比下降20.10%。


以北京为例,2020年1月典型购物中心客流量环比下降20%以上。具体来看,1月,国贸商城客流量环比去年12月下降幅度最大,达到了35%,其次为通州万达广场,北京龙湖长楹天街客流量环比去年12月下降了31%,


餐饮客户运营损失严重,多家企业门店暂停营业,闭店及面临裁员,现金流承压等问题,运营愈加艰难。


以星巴克为例,疫情期间全国超过一半的门店关闭,业绩影响较大;麦当劳,疫情发展仅10天,全国餐厅即报告现金流为负;海底捞门店暂停营业,关闭外卖服务,仅9天营业收入损失了7亿元,2020年营收损失将达50.4亿元。


以收取商户租金为主要收入来源的商业地产面临进退两难的境地。


若实体商户运营艰难或大批倒闭,会导致商场空置率抬升,租金下滑等诸多问题,为日后商业地产的运营带来更多困难。


房企、商业运营商通过减免租金以稳定商户信心,在目前中小商户运营艰难的背景下及时止损,但同时减免租金对于运营方而言,也无疑意味着业绩和资金的双重压力。

从长远看,如果经济增长不及预期,消费不振,将导致零售物业的出租率和租金双降,空置率上升,对行业整体将是利空。


商业地产面临的最大挑战是自身的变革。十年前电商崛起,冲击商业地产朝体验式业态转变,而这场疫情,让体验式消费遭受重创,随着行业的复苏,运营者应该重新思考什么样的商业模式更适合当下的环境,商业地产或将又迎来一次变革。

写字楼:企业都不在了,谁来租办公室?


此次疫情受冲击最严重的是中小企业,他们是各大城市写字楼租户的主力,其中大部分刚起步的中小企业也是联合办公的主力。


中小企业占城市中企业数的比重非常大。上海中小企业数已超过100万家,占全市总企业数的99.5%;广州90%以上的市场主体、80%以上新增就业均由中小民营企业贡献;作为改革开放的前沿阵地,深圳更是如此,截止2019年底,深圳中小企业达196.7万家,占企业总数的99.6%。


这一部分企业恰恰是受影响最严重的群体。延期复工、支付房租的问题也成为决定企业生存的问题。


租赁关系“唇亡齿寒”,租户受到的冲击或将传导至业主方。


2003年SARS曾对北京写字楼市场带来重创,租金在一年内下降40%,之后租金的恢复也较慢。这次疫情波及范围之广、影响程度之深远超SARS,对宏观经济的拖累必将影响写字楼市场的租售。


疫情之下,大量商业贸易企业受到冲击,中小企业经营难以维系,短期内市场对写字楼的吸纳需求将会有所减少,一些原来有扩张或搬迁计划的企业可能会采取观望态度。受此影响,写字楼业主不得不通过更大的优惠条件和租金减免来吸引客群,以价换量,预计短期内写字楼租金有进一步下探的压力。


其中,一线城市的甲级写字楼遭受冲击的程度相对较低,这些写字楼的主力租客为大型企业,承受风险能力较强。相比之下,一线城市的乙级写字楼和其他城市的写字楼,受疫情影响较大。


聚集了大量小微企业的联合办公将在这轮疫情中受到剧烈冲击这些企业以短期租约为主,加上员工都转而在家办公,出于缩减成本的考虑,会有强烈的减租需求,甚至可能在租约到期后不再续租。


尤其是疫情期间大量企业倡导居家办公,发现效果也不差,一些中小微企业可能就此告别写字楼。未来,写字楼供大于求的局面将难以改变。


综上所述:

房地产行业总是需要一次否极泰来。我始终认为,疫情结束之后也是房地产新一轮发展的开始,但绝不会有成交的报复性反弹或价格的快速上涨。预计在疫情结束后,中国房地产应该进入到一轮长期平稳发展,房住不炒,稳地价、稳房价、稳预期是房地产行业的主旋律,房地产行业也仍然继续发挥中国经济压舱石和稳定剂的作用!

我们可以看到,央行在最新的报告中,明确“不以房地产作为短期刺激经济的手段”。在疫情冲击经济的当下,我认为不应该把这句话与政策继续收紧划上等号。

房地产投资的平稳对于中国经济顺利渡过当前的难关也很重要,应该在“房住不炒”的前提下稳定房地产投资和销售。

对房企来说,应该把此次疫情作为浴火重生推动企业高质量发展的新里程碑。短期内房企的核心在于开源节流。长期来看,疫情带来了对未来运营模式的思考,不能等到生存危机到来再思考生存模式,正好借这次疫情,好好思考未来三年或五年的战略规划。

企业除了微观上的具体工作之外,也应该对宏观层面的战略多一些思考。同时,作为劳动密集型产业,房企也应该思考对人员做一些优化和调整,不要把人力的资源变成人力的负担。另外,线上工具的充分使用,包括线上和办公相关的工具、与营销相关的工具,以及线上开发设计相关的工具等,也会加速房企的数字化时代提前到来,线上诸多工具对房企效率的提升有非常重要的作用。

对于上下游的相关行业来讲,更应该思考的是生存问题。在没有收入情况下仍有大量支出,生存问题真的是就在眼前!活下去比什么都重要。

“凡不能毁灭我的,必使我强大。”疫情之下,我们一起逆风前行,向阳而生!

本文转载自:丁祖昱评楼市