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陈劲松:新时代的最主要标志,十九大报告说得很清楚

2017-12-26

十九大报告之后,房地产进入新时代。

 “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”习总书记这段话讲完,引发全场最热烈、持续时间最长的掌声。

这段话非常重要,结合整个十九大,代表了什么?住房制度提到这样的高度,叫住有所居,原来我们提“居者有其屋”,居者有其屋还有个拥有的概念,现在是“住有所居”的概念。基本概念不一样了,这里边把居者有其屋拥有的概念变为住有所居的概念,这是第一。第二,多主体供给,多渠道保障,租购并举,三条基本制度。

对比以前的基本制度,我们会发现完全不同。大相径庭意味着什么?意味着房地产进入新时代。新时代最主要的标志,十九大报告说得很清楚:1、增长速度已经不是主要发展目标了;2、投资让位于消费,消费将起到未来发展的基础作用,原先投资是基础作用,现在消费是基础作用;3、生产将让位于服务;4、要素数量投入让位于科技创新。未来整个中国大调子就是这四个。

这个新时代从现在开始一直到2035年,2035年就是从2020年开始的第二个十五年。这十五年就达到社会主义现代化强国这个目标。房地产的新时代有五个要点:

  

一、新时代的主要矛盾

“人民日益增长的美好生活需求和不平衡不充分的发展之间的矛盾”,这是总的调子。原先是落后生产力和生产关系的矛盾。这个主要矛盾说了些什么事呢?怎么就跟房地产相关了?

1、消费升级已经发生,而且正在增长过程中。

老百姓对美好生活的需求,这个事已经发生了,而且正在增长过程中,这是前提。为什么说消费取代投资?因为主要矛盾就是增长的需求,这是发生的事。只不过没有好好满足,不充分未平衡地满足。

2、什么是美好生活需要?


个人理解,老百姓对美好生活的需求类似马斯洛需求层次三角:有基础保障,然后升级——尊重跟成长的需求,最终是自我实现。生活需求最基础的就是衣食住行学医养,按照习总书记说的,就是“幼有所育,劳有所得,老有所养,弱有所扶,学有所教,病有所医,住有所居”,这是最基本的美好生活的基础。美好生活升级那就是尊重和成长的需求,那是什么呢?社交、爱好、旅游、休闲、环境,这是美好生活的保障基础上继续升级的需求。最终是实现人生价值的自我实现的需求。

我认为房地产行业要重新构建,在住有所居的情况下,我们的美好生活需求到底是什么?不是拥有房子,那叫居者有其屋,现在叫住有所居。所居就是他有居所,而且这个居能够满足保障升级和自我实现,这是我们需求的一个重新定义,我认为这也是新时代最需要把握的方向。原先说刚需就是拥有一套房,现在刚需叫住,这个住要满足他最基本需求,同时要满足尊重成长。

举个例子,一个刚毕业的大学生来世联,原先说基本需求应该是在深圳买一套房,然后需求升级就是换大点的房,自我实现就是买套豪宅,这叫居者有其屋。现在不是,回到他的生活本身,保障就是衣食住行学医养,然后升级,房子是不是他的问题不大。他能不能满足于这些?假设他在惠州买套房,想满足这些确实挺难,他每天上班花三个小时,生活需求不平衡不充分。十九大之前,给人民群众的基本需求的定义可能都有问题,但现在回到了人民群众本身。

3、为什么发展是不平衡不充分的?

因此这个需求没被满足,为什么没满足呢?为什么发展不平衡、不充分?

I、产业升级没有跟上。目前整个一二线城市,换房子是市场的主力,为什么要换房?因为质量不行,设计、运营、负荷功能,包括我们的改造都跟不上老百姓日益增长的对美好生活的需求,产业需要升级。北京、上海、深圳都一样,市场主力从刚需已经变成了换房,为什么不是租购并举的呢?因为更没有,租个好点的社区,房子质量差,装修、短期租约也跟不上,整个就不配套,所以产业升级空间巨大。

II、地域不平衡。III、结构不平衡。IV、空间和内容不适配。大量房子、商业楼宇空置,不适配,年轻人还找不着好地方住,这个行业没有充分满足我们的消费需求。V、金融与消费不适配。VI、产品与价格与使用者不适配。

未来近二十年,政府可能会出台系列政策来解决这方面的问题,这是一个时代的转变。为什么说中国房地产步入有中国特色社会主义新时代?这就是十九大告诉我们的。

 

二、新时代中国特色的思想和基本方略

1、坚持全面深化改革

建设部部长在十九大的第二天被记者问,长效机制什么时候出?他说我们正在排时间表,但高压和严厉的调控政策是长期的。为什么?因为这个就是要坚持全面深化改革才能解决,否则解决不了。

为什么说调控是长期的、高压的而且是严厉的?因为:a、土地财政的改革和过渡是长期的;b、多主体供给和多渠道保障是长期逐步形成的;c、税收和金融制度的改革需要时间;d、城市基本公共服务需要时间落实。目前我们的宏观调控依然严厉、依然高压、依然长期,这个不会变。

I、土地从简单“自由竞拍”步入“基准竞投”

自由竞拍源于英国,英国是自由市场经济,价高者得,这套制度被香港拿去用。我们改革开放从香港学,这套制度在房地产旧时代跟我们的土地财政正好结合起来,并且对中国产生了巨大好处,完成了原始积累、资本化,然后有钱引进产业、修公路、修机场……一大半来自土地财政。

这个已经走了超过30年,这次宏观调控土地这一块,为什么要开始抽签?为什么又推出50年持有?为什么推出不分产权?为什么要限价?这跟自由竞拍制度不一样,而且可能还得查资金来源,为什么呢?因为我们可能会转向基准竞投制度,这个制度是德法欧洲大陆法系的一个土地制度,跟英美自由市场制度是不一样的。比如说德国,规定当地土地大概45%得卖给当地个人,不能卖给公司。

不管是英美还是香港都产生了集中度急剧加强。中国比他们还快。为什么?因为自由竞拍。德国也是不小的国家,国力也很强,但没有特别出名的开发商。德国是基准竞投制度,多主体供应。

这就是两个体系之间的转换,这种转换在中国会逐渐从土地财政过渡到修正的土地财政。有些地方就得学德国,德国叫历史基准竞投,评估等很多条件,看合不合适,大家决定。这些事将会在中国主要的一二线核心城市开始实施。一旦这样做,大规模的土地、大项目可能就主要集中在三线了,一二线大规模的完全市场化竞投要让位,这是未来中国房地产最重要的一个深化改革的方向。

II、多主体供应

什么叫多主体供给?原来我们唯一的土地供应方是政府,农民的土地想进入市场,不行,得政府先拿回来,先补交地价,然后政府先征地。为什么其他国家没有这套呢?因为其他的国家的政府没有权力征地。所以说房地产在过去30年对中国发展起了至关重要的作用。

从唯一的土地供应方变成政府、集体、企业和个人,因为农地又延长了30年,实际上可以视为农地无限延长。一旦这样,集体企业甚至个人宅基地都有可能进入市场。原先单一主体,现在变成多主体,那么政府就会从唯一的土地供应方,转变到同时制定规则,监督规范土地市场。因此我认为从集体土地用地,直接进入租赁市场开始,政府会不断出台不同的政策来适应,然后市场怎么监管,这个就是多主体供应,跟以前就不一样。

III、多渠道保障

原先唯一的保障就是政府,从保障房来说,那就有政府的人才公寓、集体用房、公有产权用房、公共租赁用房、个人租赁用房。多渠道保障,政府的职能是什么呢?把房地产的这一产权束拆分,拆成保障这个那个,规范市场。然后对市场租赁进行补贴,补贴房子就是公有产权,住有所居就给你租赁补贴。这就分为各种类型的,满足不同人民日益增长的美好生活需求。

IV、租购并举

租购并举最大的问题就是金融和税收制度,使得通过资本市场能够形成租赁的闭环。

这是我认为是中国房地产全面深化改革的最主要三项。

2、坚持以人民为中心

谁是人民?不能是炒房子的人。“要把人民对美好生活的向往作为奋斗目标”,而不以GDP为目标。我们理解的人民只能是以绝大多数中等收入以下的人民,满足他们。

十九大原话:“履行好政府再分配调节职能,加快推进基本公共服务均等化,缩小收入分配差距”,有房和无房在中国是最大的收入分配差距之一,严厉打击炒房,限制房地产交易,减少拥有者的持有收入。我认为是一个必然的选择,否则怎么缩小差距呢!

将来怎么生活?我党给我们描述出来了:“简约、适度,低碳、绿色的生活方式,反对奢侈浪费和不合理消费,开展创建节约型机关、绿色家庭、绿色学校、绿色社区和绿色出行等行动。”

跟房地产建筑相关的碳排放量占中国总碳排放量的40%,超过世界97%的国家,这么大。能不出台严厉的措施吗?目前环保影响到了原材料价格,未来环保会大幅增加建筑成本、改造成本,并改变我们的生活方式。因此现在大家做设计、规划、绿色住区、绿色建筑、绿色采购,这不是说一说的。很多制造业企业生产原材料不把这当回事,现在都不让开工了。中国已取代美国,成为全球环保的核心领导力量。

3、坚持新的发展理念

“创新、协调、绿色、开放、共享,新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。”农业现代化节省出人口,进入新型工业化、城镇化和信息化的服务业,同步发展的概念取缔了“优先发展”。

建国时毛主席说优先发展重工业,那时候穷,全面发展咱们没资本;后来,邓小平说优先发展轻工业、农业,要先吃饱肚子,先挣着钱,先就业,然后各个城市都有了优先发展的行业。但这个理念不代表各个城市没有定位,而是以全面均衡发展为前提。

房地产,也是因为产业没发展起来,一般都是新城先规划,再修路,然后卖地,最后再引进产业,所以原先房地产是龙头,过去二三十年是这么干的。现在不是,城镇化的架子都已经搭好了,现在就是均衡的产业发展。那么房地产的角色,就从原先的三通一平的资金导入者变成产业发展空间的提供者,一定要把自己的角色定位好。

谁知道产业怎么干?原先谁都不知道,房地产也不知道。比如说新型工业化,化工工业园、汽车产业工业园等等,但是因为谁都没干过,房地产往前闯,干也就干起来了。但你到德国、美国、英国去,看那工业园是谁干的?没有一个房地产开发商,全是产业的龙头、巨头在干,比如化工品巴斯夫工业园、宝马工业园。

所以从这儿开始,房地产实际上就从领先所有产业开始进入配套,提供服务,是空间提供商。量大不大呢?依然是巨大的。但你的角色也开始变化,不再是产业的带动者,而是产业的服务者。因此房地产商转型做产业园,首先得是这个产学研的人,这个产业没搞过,这事凭什么干呢?

 

三、新时代的基本目标

小康目标和社会主义现代化强国,跟GDP统统没关系了。2020年,我认为跟房地产相关的就是四个战略:区域协调发展战略、乡村振兴战略、创新驱动发展战略和可持续发展战略,这是小康目标。

然后进入下一个15年,2035年我们要达到中等收入比例明显提高、城乡差距和居民生活水平差距明显缩小、基本公共服务均等化、生态环境根本好转这个目标,这就实现了中国梦。中国梦是什么呢?中国特色社会主义现代化强国。你说GDP多少,这事说不清楚,这就不可持续。

1 什么是区域协调战略?

十九大这么说:“以城市群为主体,构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局,加快农业转移人口市民化。”以城市群为主体,怎么构建大中小城市和小城镇的协调发展呢?因为大城市比如说京津冀,北京为什么要搞雄安新区?实在是大城市已经那样了,必然要有这个举措,这叫城市群协调发展战略,主体是城市群,然后大中还得协调。协调就是产业转移,协调就是人口转移,否则怎么协调?原先中国城市不协调,就是县和县竞争,现在开始协调了。然后农村转移人口市民化加快,不加快转移人口,城乡差距和居民生活水平差距明显缩小这个目标,就很难实现了,所以和我们这个区域协调战略息息相关。

2 基本目标的特点

第一没有GDP,第二强调协调和平衡,第三指出了实现的路径,新时代加快农业转移人口市民化是重中之重,否则根本达不成2035年这个目标。城市群,大中小城市协调,意味着城市群中小城市具有巨大的机会。机会在哪里?城市群的中小城市的巨大机会,也是房地产的巨大机会。

 

四、新时代的发展理念

新时代发展理念,怎么发展我党都说了。从“高速增长”到现在叫“高质量发展”,从高速经济增长变成高质量发展,这是主题,发展理念。怎么实现呢?

“优化结构”和“转换动力”,优化结构说得清,什么叫转换动力呢?动力就是钱,别的也说不清楚。钱的努力方向就叫转换动力,原先鼓励GDP,现在不是了,现在鼓励别的了,那就叫转换动力。

比如鼓励科技创新,就告诉你怎么实现。通过“质量变革、效率变革和动力变革”,重要的方向在哪儿呢?这都是习大大的原话:“实体经济、科技创新、现代金融和人力资源。”四大方向转换动力,因此我们认为对实体经济的关注和优惠会持续,科技创新也一样。

现在想一想,科技创新对世联也是极其重要的。世联在科技创新方面没那么强,比如我们的客户通数据化这方面虽然一直在进行中,但要奋起直追才行,否则世联金融怎么快速响应客户。

那么新的增长点和新的动能在哪里呢?中高端消费是新的增长点;创新引领是新的增长点和基本的动能;绿色低碳我认为会出台严厉的措施和补贴;共享经济,中国人口这么多不共享能低碳吗?比如说摩拜、OFO。共享经济在世联,世联空间、红璞公寓其实都是。现代供应链,供应链几乎成为每一个行业的核心,改革供应链,比如世联装饰;人力资本服务,人民是奋斗的核心目标,人是谁?人力资本服务。所以我们世联的人力资本服务,我们也要好好地跟上时代,引领我们这个行业,比如说合伙人计划等等激励措施。

 

五、新时代的相关要点

新时代还有相关的要点,都是十九大说的:

1 关于宏观调控

“创新和完善”,原先创新就没太提宏观调控,现在是创新,不创新宏观调控的路在哪里,必须通过一系列的创新。“发挥国家发展规划的战略导向作用,健全协调机制”,什么叫协调机制呢?就是每个部门跟部门不协调、区域跟区域不协调、县跟县不协调。

2、关于“财产性收入”

   “拓宽居民劳动收入和财产性收入渠道”,“拓宽”,并没有说财产收入全给挡了,只不过不能炒房。所以说对房地产的管制,本人认为那就是财产收入,炒房是财产收入。拓宽是啥概念?拓宽有更多的财产性收入来源,比如P2P、比如租赁REITs的发行、比如资本市场的继续扩大……更多的品种也是拓宽。说拓宽包括PE、未来合伙人计划,比如说你当红璞的老板行不行?当然行,红璞给你打工,为你挣钱,这就是你的财产性收入。所以说在这方面的探讨,还应该持续而且加快,对老百姓的财产性收入,习大大指示要拓宽。

3、关于养老

“推进医养结合,加快老龄事业和产业发展”。这话你们听着好像没啥感觉,养老行业听了欢呼雀跃,为什么?因为定位为了“产业”,原先养老是事业,这次定义是产业。产业是什么?市场化,不市场化怎么产业?养老得挣钱,不挣钱咋干?一般来讲跟钱没关的叫事业,比如事业合伙人,意味着职业生涯就水平高,但跟钱相关的叫产业。所以说养老产业是房地产未来转型的一个重要方向。

4、关于金融

三件事:I、“服务于脱虚向实大主题”,不能脱实向虚,金融不能给人配资炒股,不能全是虚的,全盯着资本市场了,钱投到实业上就没多少了。II、“货币和宏观审慎双调控”。III、“守住风险底线”,目前中国如果说有风险,一个是房地产暴跌有风险,一个金融出现大面积提款困难、高现兑付。提示我们金融真的要按习大大说的做,因此未来货币实际上是中性偏紧的,双审慎调控。

中国未来20年,我认为是更加辉煌的20年。总结十九大,增长速度已经不是主要发展目标;投资将让位于消费;生产将让位于服务,尤其是房地产;要素投入让位于科技创新。抓住产业升级和区域、结构不平衡的矛盾,然后具体问题具体分析,新的空间内容时代开始了,这就是中国房地产进入了新时代。