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二胎是剂猛药,不担心无人接盘,3房成大赢家!

2015-11-13

来源:明源地产研究院

 

未来两房的市场会越来越小,三房将成为刚需,四房是改善。产品细节方面,一个是儿童房、次卧的空间尺度要做优化,第二是多功能房间的可变形能力要进一步提高,以适应家庭的孩子在不同阶段对家庭空间的使用需求。

 

中国共产党十八届五中全会上的一则决定,让我们感受到祖国母亲的英明神武!

会议决定:全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策,也就是说,二胎政策终于全面放开了!

 

放开二胎,一线相比二三线,将享受到更多红利

全面放开二胎,对于中国的人口结构来说无疑将是直接利好。据方正证券的研究表明:放开二胎后,有仅育一孩妇女将在未来4年内将最多新生育5212万婴儿,保守计也在4000-5000万左右,大体可以成功逃离低生育陷阱;老年抚养比峰值将从不放开二胎时的45%下降到40%,并在2040年后逐步下降。

随着人口结构的变化,新的一轮人口红利形成,其对中国GDP潜在增速的贡献将逐渐上升。

而房地产行业无疑将因此受益。

但此时有小伙伴迫不及待地喊出“二三线城市的高库存有救了!”、“房价还将再涨一倍”,这就有点哗众取宠之嫌。

首先,且不说放开二胎对楼市而言会有一个滞后效应,单单是放开二胎后,能否达到期望的人口数量,大家都是心存疑虑。举个例子,山西翼城已经放开二胎28年了,可是出生率竟然是全国人口最低的地方之一。农村已经实行了所谓一胎半化(第一胎是女儿,允许生第二胎),但是我们也没有看到人口大量增加的现象。所以,二胎化推出后人口会不会增加?现不得而知。

其次,二胎放开对楼市而言,一线城市享受到的政策红利相对会大于二三线。

为什么这么说?

富力集团的项目建筑师常先生在产品群里有一段分析,明源君觉得很“正点”。

“以前一线城市的三、四房户型供应量相对偏少(对比二三线),包括一线城市大量的二手房都是房改房、麻雀房(广州为例),因此适合四口之家居住的房子相对偏稀缺。二胎放开后,这一类家庭将有换房的刚性需求。而且,一线城市的购买力会更强,他们可以通过出售之前手上的一套或两套房子,来满足改善房的首付或一部分资金的供给。”

但二三线城市却是另一番景象。陈斌是长沙万科的设计研发部门负责人,在他看来,以长沙为代表的一批二三线城市,首置客户群的面积都比较偏大,去化主力就在90-120㎡之间,三房到四房为主,等于说,这一部分主力客群已经一步到位购买到相应产品,不会产生新的需求。

所以这次新政对于二三线城市的销售利好,可能赶不上一线的北上广深。

不过从长远来看,二胎放开对整个地产行业的影响将相当深远。15年后地产白银时代结束,但这批婴儿潮已经长大,孩子们都需要房子,因此之前行业担心的一胎几套房无人接盘的窘境将彻底打破。

 

二胎来了,2房惨了、更小的32卫要出现了

但房企这时应该要未雨绸缪了。

从产品设计上来看,二胎放开会对住宅产品的未来走向产生深远影响。

“二胎来了,两房产品惨了!”中南建设集团的研发技术中心副总茅勤告诉明源君,当看到新政后,这是他头脑中冒出来的第一个想法。茅勤认为,未来两房的市场会越来越小,三房将成为刚需,四房是改善。而一线城市,将出现一批更小的三房两卫产品。

当代置业设计院副总监马欣哲则认为,从产品端来说:

第一,大家对住宅类产品居室个数的需求会有所增加,三居室有可能成为标配。

第二,对于经济型低密度产品是利好,经济型低密度产品本身的最大的优势就是房间个数多,赠送面积的比例更高。

第三,大家在购买住宅产品和改善性住宅的需求点,可能会更看重学区学位,和幼儿园的配置。

第四,在一线城市节奏越来越快的情况下,二胎全面放开后,大家的生活压力会更大,在选择产品的时候,可能会更看重物业端的服务和配套。比如大家可能会更看重一碗汤的距离,因为有更多的人需要父母来照顾小孩。同时在产品端,可能会出现对二代居更多的需求。社区养老更加重要。

第五,会有更多的社区级别的幼儿教育、少儿托管出现,对社区商业提出更高的需求。现在的社区商业更多的是餐饮,在今后10年之内,幼儿教育,少儿托管类的商业需求会更加旺盛。

 

产品细节,次卧尺度优化、增加多变空间

产品细节方面,一个是儿童房、次卧的空间尺度要做优化,比如在进深上加大,以同时容纳更多的婴儿床;第二是多功能房间的可变形能力要进一步提高,以适应家庭的孩子在不同阶段对家庭空间的使用需求。

我们先拿一个高策做过的案例,来帮助大家理解:二胎到了后多变空间的重要性。

 

这是一个常见的四房两厅三卫户型,北面两间卧室显然是儿童房,但在儿童房的场景设计中,设计师似乎没有考虑到孩子的隐私问题,孩子也没有自己的活动空间。


改造后,将主人不常使用的书房与相邻的两个卧室这三个功能空间相通,打造出了两个独立卧室空间与一个专属公共活动空间;卫生间设置在套内与公共活动空间相邻的位置,并将其进行私属化设计,设置双洗脸盆,同时也可以作为家庭公共卫生间使用。这样的改造可以为两个孩子各自提供一个独立的居住空间,让他们能够健康自由成长。

再给大家看一个国外的案例,这个案例来自户型库。

 

这款120平米的户型图,简直诠释了二胎时代最和谐的三代同堂生活:

1.儿童房2张大小床代表不同年龄的孩子,体现出二胎放开后对于家庭成员结构产生的变化影响。

2.老人坐式淋浴间。二胎必须有老人帮忙照看,户型也相应要考虑适老性功能。

3.宠物空间连接儿童房和客厅,猫可以自由出入客厅和儿童房,猫成为了孩子儿时最好的玩伴。

4.亲子卫生间,可分可合,一方面提高了卫生间的利用率,另一方面更方便照顾两个小孩的早晚洗漱。

5.阅读区——女主人可以一边做晚饭,一边辅导孩子完成每天的家庭作业(儿童心理学家建议)。同时,阅读区可以营造家庭共同办公学习的积极向上的氛围。这也是在日本家庭中非常流行的户型设计细节。

结语

巨大的人口红利曾是中国经济在过去长时期高速增长的主要原因之一。而随着人口老龄化的到来,中国人口红利将逐渐消失,此时放开二胎,对中国经济绝对是个巨大的利好,对房地产行业更是如此。

但如果一味认定二胎政策可以扭转当前楼市库存高企、结构性不合理的现状,似乎就有点一厢情愿了。房地产进入白银时代是不可逆转的事实,我们能做的,是更深入地研究市场变化和客户需求,做出客户要的好房子,这才是最根本的!