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跳出市场,看当前房地产市场的形势

2017-06-08

拐点是否已然到来?政策什么时候会放松?未来市场将会怎么走?跳出问题看问题,追根溯源,理清政策治理脉络。

一、国际环境:全球流动性呈边际收紧、新兴经济面临冲击

事件一:201612年底、20173月,90天内美联储完成两次加息,预计20176月、9月加息仍会持续。回顾美国前5次加息大周期,美元走强,紧跟着的事件是拉美债务危机、台湾泡沫破裂、墨西哥比索危机……

事件二:特拉普公布税改方案,虽目前不一定能够完全落地,但也反映了美国经济结构性调整的治理思路。回顾上一次大规模减税配合紧缩性货币政策,出现在里根政府时期,面对经济滞涨,凯恩斯主义失灵,通过供给改革带来将近20年的经济繁荣周期。

事件三:美联储公布三月会议纪要,只要经济数据保持强劲,美联储将在今年晚些时候采取缩表措施。美联储内部预计可能于今年下半年准备好缩表,开始缩表时可以暂停加息。

这三件事叠加共同说明了一件事情——美国经济信心回升,流动性收紧将持续,美元进一步走强,资本回流美国或超预期,对新兴经济而言,未来外资回归本土,金融风险加剧。

二、国内格局:从整体经济发展阶段来看,更关注中等收入陷阱

中等收入陷阱,即一个经济体从中等收入向高收入迈进的过程中,既不能重复又难以摆脱以往由低收入进入中等收入的发展模式,很容易出现经济增长的停滞和徘徊,人均国民收入难以突破1万美元。进入这个时期,经济快速发展积累的矛盾集中爆发,原有的增长机制和发展模式无法有效应对由此形成的系统性风险,经济增长容易出现大幅波动或陷入停滞。大部分国家则长期在中等收入阶段徘徊,迟迟不能进入高收入国家行列。

中国目前的人均GDP8000美元,正处在这样一个尴尬阶段,为什么要供给侧改革,为什么要调经济结构,答案不言自喻。在这样一个发展阶段,原有的经济增长逻辑面对的挑战愈加明显,传统制造业由于劳务成本上升或转移到东南亚国家、而高新技术产业等新的经济增长极更多还在培育过程中,与此同时,外围资本撤离风险加大,这更加剧了未来经济的不确定性。

很关键的是4GDP增速为6.9,创一年半以来最高,目前普遍认为目前经济处于L型见底阶段,好于预期,这也同样反映了,目前房地产行业对经济的拉动告一段落。

内外经济环境的变化影响政策制定的逻辑,也将决定未来房地产行业走势!

从短期来看,国内经济已有一定改善,房地产泡沫问题此刻看起来就像是达摩克利斯之剑,落下来是否会引爆系统性风险,更重要的是,从长期来看,我们能否成功越过中等收入陷阱,靠的绝对不是房地地产行业的集聚膨胀,实体虽不好做,虽存在种种问题,但它是我们上台阶的必然选择,也是唯一的选择。

此轮房地产政策的打压或将会是长期性的,房子是用来住的,不是用来炒的不单单是对房地产行业的短期定调,它背后是反映了治理层此轮经济结构性改革的方向和决心。

不要寄希望于政策放松、不要寄希望于再来一轮2015年以来的全面的政策放水来拉动市场暴涨,饮鸩止渴的事情在大国崛起的关键阶段不会出现。

我们将会进入一个行业新旧交替的阶段,原来的市场很梦幻但也很危险,作为国家经济的支柱产业之一,能够允许年轻的它野蛮生长,快速助推经济腾飞,但越过陷阱,重要的是稳健,要速度、更要质量、比质量更重要的是风险可控。

三、房企可能会遇到的现象

1、从企业竞争格局上看:允许一部分房地产企业退出市场,没实力的、没底线的、不遵循市场规则的,从土拍环节的资质审查、到交易环节的严格管控,拿不到地、融不到钱又卖不了房子,只能暗淡退出。集中度提高代表着更有序、更可控、风险更小的市场,也符合淘汰落后产能的基本要求,企业受并购逻辑将会从收项目向收企业延伸。

2、从投资机会上看:做城市运营商会更有优势,战略回归一二线已经成为业界基本共识,而这些真正有稳定投资价值的城市会逐渐从增量市场走向存量市场,未来的机会点在城市更新,资源有限的前提下,谁对这个城市的理解更成熟、谁对当地的贡献程度更大,谁才能够拥有入场的门票。考验企业的城市深耕能力,有多少个百亿城市,就拥有了未来优先入场的多少筹码。

3、关注ABS等房地产金融创新:从去年开始,关于reits放开的关注又变多了起来,目前的360度无死角政策高压是特殊时间的特殊手段,关注此政治局会议再次定调——加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制

 

真正的长效必定是多方的稳定共赢,经济的、民生的以及企业的,地价不能过高,房价一定不能过高,限购限价、现房销售、自持100%种种限制条件并不是要让企业死掉,无非是希望企业变现途径从短期套利走向价值投资。真正的价值投资必然伴随着一个规范成熟的金融市场,类reits、ABS、ABN等资产证券化手段是必然趋势,鼓励持有经营、追求长期且稳定的收益,这恰恰就符合政策治理预期。